(OVB) Der Erwerb eigener vier Wände ist, zumal für junge Familien, oft das größte Abenteuer im ganzen Leben, besonders aber die wichtigste und auch weitest reichende Investition. Viele Faktoren spielen dabei eine Rolle. Etwa die Wertbeständigkeit eines Eigenheims, die vor finanziellen Einbußen aufgrund inflationärer Tendenzen schützt. Die eigenen vier Wände als Variante der privaten Altersvorsorge, weil mietfreies Wohnen so gut ist wie eine Extra-Rente. Aber auch emotionale Faktoren wie Unabhängigkeit und Platz haben eine besondere Bedeutung. Und da kann es passieren, dass man anfangs – eben aufgrund der überwältigenden Gefühle – auf die Fakten nicht so genau schaut. Umso größer ist später die Verärgerung, sobald gewisse Unzulänglichkeiten auffallen. Und umso ärgerlicher ist die ganze Angelegenheit, sobald es dabei nicht um Wohneigentum, sondern um gemietete vier Wände geht. Dies zeigt eine Entscheidung vom Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 295/03. Folgender Fall lag dem Urteil des höchsten deutschen Zivilgerichts zugrunde: Vor rund sechs Jahren hatte eine mehrköpfige Familie zur Miete ein Reihenhaus bezogen. Laut Mietvertrag sollte dieses rund 126 Quadratmeter Wohnfläche haben. Einige Zeit später allerdings beschlich die Mieter das ungute Gefühl, dass das Haus in Wirklichkeit doch deutlich kleiner sei als vertraglich angegeben. Man maß nach und kam auf nur 106 Quadratmeter. Das Mieter-Ehepaar war derart verärgert, dass es den Mietvertrag fristlos kündigte und für die restliche Zeit dem Eigentümer die Mietzahlung verweigerte. Auf die gesamte Mietzeit verteilt hätte diese Zahlungsverweigerung eine Mietminderung von gut zehn Prozent betragen. Naturgemäß war der Hauswirt alles andere als erfreut und zog vor Gericht. Der BGH gab dem Mieter unter dem oben genannten Aktenzeichen Recht. Grundsätzliche Aussage: Sobald die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter jener liegt, die im Mietvertrag genannt wurde, durfte die Miete einseitig, nämlich durch den Mieter, reduziert werden.
(OVB) Ein Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus hatte eine, wie er meinte, tolle Idee: Er ließ sich in seinen eigenen vier Wänden nachträglich eine so genannte Trittschalldämpfung einbauen und versuchte, die restlichen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft an den nicht unerheblichen Kosten zu beteiligen. Aber auf diesem Ohr waren die Nachbarn im Mehrfamilienhaus ziemlich taub. Doch der wackere Wohnungseigner scheute auch eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht, um die restlichen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dennoch zur Kasse zu bitten. Allerdings zog er vor dem Oberlandesgericht (OLG) Celle ebenfalls den Kürzeren. Entscheidung unter dem Aktenzeichen 4 W 4/05: Der Eigentümer muss die Kosten für die Ausstattung seiner Wohnung mit einer Trittschalldämpfung ganz allein tragen.
(OVB) Neben den Werbungskosten und Sonderausgaben kennt das Steuerrecht auch die so genannten außergewöhnlichen Belastungen. Diese dürfen, wie ihre „Geschwister“, Steuern sparend mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Doch bisweilen gibt es Streit zwischen den Fiskus-Kunden und dem Finanzamt, ob bestimmte Ausgaben tatsächlich Steuern sparende „außergewöhnliche Belastungen“ sind. So auch in einem Fall, der vor dem Finanzgericht (FG) Rheinland-Pfalz verhandelt wurde. Geklagt hatten Eltern, die im Garten ihres Eigenheims für ihr behindertes Kind einen Swimmingpool errichten ließen. Das Kind sollte darin im Wasser seine Motorik verbessern. Deshalb versuchten die Eltern, die Baukosten des Pools als „außergewöhnliche Belastung“ Steuern sparend geltend zu machen. Das zuständige Finanzamt widersprach und auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in seinem Urteil unter dem Aktenzeichen 6 K 2169/05. Begründung: Durch den Pool habe sich der Grundstückswert spürbar erhöht, so dass der Abzug von „außergewöhnlichen Belastungen“ nicht infrage kommt.
(OVB) Nachbarn leben gefährlich. Das gilt bisweilen zumindest, wenn sie hilfsbereit sind und im eigenen Umfeld auch mal beherzt zupacken. Diese Einschätzung wird untermauert durch ein Urteil vom Bundessozialgericht (BSG) unter dem Aktenzeichen B 2 U 22/04 R. In dem Verfahren ging es um folgenden Fall: Die Nachbarn einer Reihenhaussiedlung hatten sich zu Reinigungsarbeiten zusammengetan. Einer der beteiligten Helfer stieg aufs Dach seines Hauses, um dort den Moosbelag zu entfernen. Offenbar kam er alleine nicht zurecht, so dass ein weiterer Nachbar die Leiter heraufkletterte, um zu helfen. Genau in diesem Augenblick passierte das Unglück: Die Leiter kippte um, der Helfer stürzte auf den Boden und erlitt schwere Verletzungen. Von der Unfallversicherung verlangte er daraufhin finanzielle Leistungen. Doch diese weigerte sich und ließ es auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen. Das letzte Wort hatte dann das höchste deutsche Sozialgericht, der BSG. Auch er ließ den Kläger mit seinen Ansprüchen ins Leere laufen. Im vorliegenden Fall brauchte also die gesetzliche Unfallversicherung nicht zu zahlen, weil der Unfall nicht während der Arbeitszeit oder einer beschäftigungsähnlichen Tätigkeit passiert war. Ausweg: Für solche, aber auch viele andere Fälle empfiehlt sich der Abschluss einer privaten Unfallpolice. Die nämlich garantiert den Risikoschutz rund um die Uhr, also auch während der Freizeit und im Urlaub.
(OVB) Eine Außenterrasse darf nicht komplett der Fläche einer Mietwohnung hinzugerechnet werden. So lautet die Kernaussage eines Urteils vom Landgericht (LG) Rostock unter dem Aktenzeichen 1 S 2/04. Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag von 125 Quadratmetern Wohnfläche die Rede. Der Eigentümer hatte dabei aber eine Außenterrasse von mehr als zehn Quadratmetern Fläche hinzugerechnet. Durfte er allerdings nicht, entschied das Rostocker Landgericht, nachdem der Mieter die vereinbarte Miete um gut zehn Prozent gekürzt hatte.
OVB) Trotz aller Begeisterung für die tatsächliche oder auch nur vermeintliche Traumimmobilie – als Käufer sollte man sich das Objekt schon sehr genau anschauen. Vor allem aber auch sorgfältig hinhören. Diese Empfehlung resultiert aus einer Entscheidung vom Oberlandesgericht (OLG) Bamberg unter dem Aktenzeichen 6 U 3/04. Im vorliegenden Fall hatte der Kläger vor einiger Zeit ein Eigenheim erworben. Schon bald stellte sich aber heraus, dass die Lage der Immobilie doch nicht ganz so ruhig war, stattdessen eine erhebliche Lärmbelästigung herrschte. Der Käufer sah sich vom Vor-Eigentümer getäuscht, weil dieser ihn nicht auf den Lärm aus der Umgebung hingewiesen hatte. Deshalb forderte der Käufer eine Auflösung des Kaufvertrags. Der Verkäufer weigerte sich und bekam vor dem OLG Bamberg recht. Die Lärmquellen, so die Begründung der OLG-Juristen, seien gut erkennbar gewesen. Der Verkäufer hätte nicht eigens darauf hinweisen müssen. Deshalb blieb in punkto Kaufvertrag alles beim alten.
(OVB) Kaum ein Zweifel besteht daran, dass Mieter Schönheitsreparaturen und Renovierungen durchführen müssen. Frei nach dem Motto, dass sie eine Wohnung beim Auszug so verlassen, wie sie vorgefunden wurde. Allerdings kommt es bei Mietverträgen auf die präzise Formulierung an, damit Mieter ihren Pflichten auch nachkommen müssen. Zu den Themen Schönheitsreparatur und Renovierungen gibt es immer wieder zwischen Vermietern und Mietern Auseinandersetzungen, die oft nur vor Gerichten entschieden werden. Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 351/04, in dem eine Formulierungshilfe in punkto Schönheitsreparaturen und Renovierungen gegeben wird. Eine juristisch akzeptable Klausel lautet dabei laut BGH wie folgt: „Schönheitsreparaturen sind in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Fluren spätestens nach fünf Jahren, in sonstigen Räumen spätestens nach sieben Jahren durchzuführen.“ Sofern ein Mietvertrag allerdings „starre“ Renovierungsfristen vorsieht, ist dies nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unter dem Aktenzeichen VIII ZR 361/03 unwirksam. Aus gutem Grund hat der BGH in der von ihm favorisierten Klausel auch eine recht weiche Formulierung, nämlich „in der Regel“ akzeptiert. Daraus folgt, dass die Fristen für Schönheitsreparaturen durchaus auch länger sein können, sofern eine Wohnung nicht abgenutzt ist.
(OVB) Ein positives Urteil für alle Haus- und Wohnungsbesitzer, die ihr Eigentum vermieten, kommt vom Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 378/03. Kernaussage der Entscheidung: Sofern sich Vermieter und Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich auf bestimmte Schönheitsreparaturen geeinigt haben und der Mieter diese bei Auszug nicht durchführt, hat der Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz. Im vorliegenden Fall war der Mieter einfach ausgezogen, ohne die zuvor abgesprochenen Schönheitsreparaturen zu erledigen. Diese Nachlässigkeit war der Wohnung ziemlich deutlich anzusehen. Am meisten störte den Hauswirt, dass die Räume stark abgenutzt waren. Deshalb ließ er – zunächst auf eigene Kosten – sein Eigentum wieder in Schuss bringen, verlangte aber kurz danach Schadenersatz von seinem vorherigen Vertragspartner. Zu recht entschied das höchste deutsche Zivilgericht unter dem oben genannten Aktenzeichen.
(OVB) Immobilienmakler haben ihr Geld normalerweise nur im Erfolgsfall verdient. Dies bedeutet: Die so genannte Courtage oder auch Provision wird fällig, sobald ein Objekt – also eine Wohnung oder ein Haus – den Eigentümer gewechselt hat oder eine Wohnung erfolgreich vermietet wurde. Diese Provision geht bisweilen arg ins Geld. Kein Wunder, dass bisweilen – auch mit einigen Tricks – versucht wird, dem Makler seinen Lohn vorzuenthalten. Um einen solchen Fall ging es vor dem Landgericht (LG) München. Als Kontrahenten gegenüber standen sich eine Immobilienmaklerin und ein Ehepaar, das sich für eine Mietwohnung interessierte. Man vereinbarte einen Besichtigungstermin, bei dem die Maklerin allerdings nicht zugegen war. Stattdessen führte die Noch-Mieterin die beiden Interessenten durch die Wohnung. Das Ehepaar fand die „vier Wände“ sehr heimelig und unterschrieb postwendend einen Mietvertrag. Die Maklerin wiederum freute sich und verlangte ihre Provision. Allerdings erlebte sie dabei eine böse Überraschung. Die Eheleute und Neu-Mieter schalteten auf stur und verweigerten der Maklerin die Zahlung einer Provision für die Vermittlung der Mietwohnung. Begründung: Beim Besichtigungstermin sei die Fachfrau nicht dabei gewesen und hätte so ihre Leistung nicht erbracht. Die Maklerin wiederum argumentierte, dass sie schließlich eine Anzeige in der Zeitung aufgegeben habe, worin die Wohnung zur Vermietung angeboten worden war. Entscheidung des Landgerichts München unter dem Aktenzeichen 31 S 4815/05: Die Maklerin hat keinen Anspruch auf Provision. Eben weil sie beim Besichtigungstermin nicht anwesend ist. Die Schaltung einer Zeitungsannonce allein reicht nicht, um den Provisionsanspruch zu untermauern.
(OVB) Eigentümer von vermieteten Immobilien investieren gerne laufend Geld in ihre Objekte, um deren Wert zu steigern und auch Steuern zu sparen. Um einen solchen Fall ging es vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in einem Verfahren unter dem Aktenzeichen VIII ZR 355/03. Der Hauseigentümer hatte das Dachgeschoss mit zwei neuen Etagen ausbauen lassen. Allerdings hatten die Handwerker dabei offenbar einen Fehler begangen. Die Böden im Dachgeschoss waren nämlich nicht ausreichend schallisoliert. Nachmessungen hatten ergeben, dass der gesetzlich zugelassene höchstmögliche Geräuschpegel um etliche Dezibel überschritten wurde. Das aber wollten sich die darunter wohnenden Mieter nicht gefallen lassen und verlangten vom Hauswirt eine Nachbesserung. Dieser weigerte sich jedoch, so dass die Mieter kurzerhand den Mietzins kürzten. Das wiederum wollte sich der Vermieter nicht gefallen lassen und klagte vor Gericht. In letzter Instanz vor dem höchsten deutschen Zivilgericht aber zog der Hauswirt den Kürzeren. Kernsatz der Entscheidung: Falls sich der Eigentümer weigert, für eine ordnungsgemäße Schallisolierung zu sorgen, dürfen die Mieter zu recht den Mietzins kürzen.